Подводные рифы домостроения 
Исследования украинских социологов показывают, что более 50% наших соотечественников предпочли бы жить в уютном собственном коттедже, нежели в многоэтажке. При этом, львиная доля потенциальных застройщиков склоняется к решению не купить готовый дом, а построить его самостоятельно.
ПЕРВЫЙ ЭТАП - ГЕОЛОГОРАЗВЕДКА
Выполнить профессиональное геолого-геодезическое исследование участка необходимо для того, чтобы определить его пригодность для строительства дома. Обычно специалисты выполняют для этого геодезическую съемку и инженерно-геологическое исследование территории участка, делают контрольное бурение с забором проб грунта в нескольких местах участка, определяют уровень и характер грунтовых вод, глубину промерзания почвы, способность грунта нести нагрузку строящегося здания, качество воды в скважине и многое другое. Все эти факторы играют важнейшую роль при проектировании и строительстве фундамента, и именно от них зависят долговечность и безупречная служба вашего жилища. Профессионально выполнить геолого-геодезический анализ могут только специалисты. И потребуется на это от 500 до 1000 у. е. Далеко не каждый владелец участка готов оплатить услуги такого рода. Поэтому в лучшем случае застройщики ограничиваются комментариями соседей, советами "шабашников", а самые "продвинутые" - обращением к разного рода справочникам, дающим только общую информацию. Хотя стоит помнить, что даже два смежных участка могут отличаться характеристиками грунтов, поэтому ориентироваться нужно только на результаты исследований своего надела.
Кроме непосредственно геологического анализа, специалистами принимаются во внимание такие параметры участка как его конфигурация, уклон рельефа местности, ориентация по сторонам света, пропорции, положение к улице, соседним участкам и существующим на них постройкам, наличие инженерных коммуникаций. Только узнав об участке все, что необходимо, можно приступать к проектному вопросу. Экономить на геологии не стоит, потому что, сэкономив, вы ощутите, когда придется потратить в несколько раз больше средств на ликвидацию последствий собственной непредусмотрительности. Неправильно устроенный фундамент может привести к неравномерной осадке и разрушению дома. Особенно часто неприятные проблемы возникают при строительстве домов на склонах, в частности, на наиболее привлекательных для застройщика участках - берегах вблизи водоемов. Там часть фундамента нередко приходится на сыпучий грунт, а часть - на плотный. Соответственно, и интенсивность осадки будет в разных местах разная: на сыпучем грунте больше, на плотном - меньше. А разность осадок - прямой путь к разрушению фундамента, трещинам в стенах, потере устойчивости конструкции дома в целом. Данные геологоразведки позволяют заранее застраховать себя от многих неприятных последствий, правильно спроектировать фундамент и обеспечить целостность и долговечность здания. Стоимость фундамента составляет приблизительно 15-20% цены коробки дома. А чтобы переделать неправильно заложенный фундамент, потребуется порядка 40-50% общей стоимости строительства.
Лучшим основанием для фундаментов считают однородный минеральный грунт без включений, с глубоко расположенными грунтовыми водами. При правильно распределенной нагрузке на таких грунтах осадка фундамента происходит равномерно.
ТОНКОСТИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ
Основа любого здания - качественно выполненный проект. Именно с него начинается удачная или не очень жизнь сооружения. Грамотный проект - гарантия того, что дом будет надежным и удобным для проживания, а также принесет массу положительных эмоций.
Существуют два вида проектов: типовой и индивидуальный. Первый представляет собой готовую разработку, его можно выбрать по каталогу в проектной организации. Индивидуальный создается в соответствии с требованиями и вкусами заказчика.
Прежде, чем разрабатывать сам проект, архитектор создает эскиз-предложение, в которое входят изображения фасадов, планы этажей с приблизительными размерами и др. На этом этапе архитектор продумывает внешний и внутренний вид здания, количество и расположение комнат, окон, дверей, как будет смотреться дом со стороны, из каких материалов он будет построен и т. п.
На основании эскиза создается предпроектное предложение. Это те же планы и фасады здания, но уже с точными размерами, разрезы этажей, перспективы, детальные планировки жилых и подсобных помещений, разбивка участка по секторам, подъездные пути к дому и многое другое. К этому документу зачастую добавляется пояснительная записка с описанием отдельных деталей (чертеж главного входа, схема лестницы и др.).
После завершения предпроектного предложения начинается стадия создания рабочей документации, которая состоит из архитектурно-конструктивной части (того, на основании чего в дальнейшем возводят дом строители) и разработки инженерных сетей (электричества, газа, отопления, канализации, водопровода, вентиляции, кондиционирования). В работу над технической документацией включаются другие специалисты: конструктор, инженер-электрик, сантехник и пр.
После полной разработки и утверждения проекта работа архитектора обычно не заканчивается. В процессе сооружения дома он проводит авторский надзор, наблюдает за тем, как реализуется его идея, вносит по необходимости корректировки.
В отличие от индивидуальных, типовые проекты представляют собой полностью разработанную рабочую документацию, состоящую из архитектурной, конструкторской и инженерной частей. На основании такого документа можно строить объект. "Типовые" дома возводились неоднократно, а значит, проверены временем. Поэтому в процессе эксплуатации серьезные дефекты вряд ли будут обнаружены. Однако типовой проект, как правило, изначально рассчитан на использование только определенных материалов и конструкций, что существенно сужает его область применения.
Стоимость разработки проекта, прежде всего, зависит от сложности конструктивного решения, выбранного стиля, размера дома, географии местности и других факторов. Типовой проект обходится в среднем в 500-3000 у. е., за адаптацию же его к конкретному участку придется доплатить еще около 300 у. е. Цена проекта, разработанного индивидуально, как минимум, в два-три раза выше и в столице стартует от 50 у. е. за кв. м.
И, конечно, чтобы дом можно было построить, нужно согласовать проектную документацию с соответствующими государственными органами - главным архитектурным управлением, пожарным управлением, горгазом, экологами, санэпидстанцией и др. Каждая служба должна выдать разрешение на строительство по своей части.
Доверять работу первой попавшейся архитектурной мастерской, которая предлагает самые низкие цены, или полагаться на собственные таланты, если вы не специалист в данной области, не следует. Вначале нужно собрать всю возможную информацию об услугах организации и ее осуществленных проектах. Предпочтение лучше отдавать тем организациям, которые предоставляют полный комплекс услуг: архитектурные, дизайнерские, конструкторские, инженерные, согласовательные, а также связанные с расчетами и составлением смет. Выбирайте ту проектную организацию, которая давно сотрудничает с конкретными строительными компаниями и имеет налаженные контакты.
ИГРЫ СО СМЕТОЙ
Перед проведением переговоров со строительной фирмой или бригадой, необходимо составить спецификацию основных строительных материалов c указанием их стоимости (проще говоря, смету). Некомпетентность застройщика приводит к недоделкам и снижению качества строительства. А наличие сметы помогает избежать неконтролируемого расхода средств и предотвратить иные виды злоупотреблений.
Некоторые заказчики возлагают составление сметы на самих строителей. Но это не всегда разумно. Строители объективно заинтересованы в удорожании строительства, так как их доходы зависят и от общей стоимости объекта. Поэтому они могут "накрутить" сверху запас проводов, цемента или дерева еще на полдома, мотивируя это желанием заложить в конструкцию так называемую избыточную надежность. Еще один популярный вид мошенничества - "навар" на расходах, связанных с транспортом и доставкой строительных материалов. Эта статья расходов составляет 5-10% стоимости стройматериала. Следует учесть, что при большом заказе продавец чаще всего предлагает доставку бесплатно. А указанные в смете проценты оседают в кармане предприимчивого строителя. Так, например, при малом объеме заказа 1 кв. м. бетона обойдется в 60 у. е., а при крупном - уже 50 у. е. с бесплатной доставкой.
Понятно, что обычный заказчик сам не всегда сможет разобраться в объемах пеноблоков, количестве бетона и прочих материалов для постройки дома, а также грамотно прокалькулировать все затраты с учетом возможных скидок и бонусов. Поэтому лучше всего эту задачу поручить профессионалу. Идеально, если свою профессию он еще подтвердит соответствующим сертификатом. Смета на проект стоит недорого - около 100 у. е. Но имея ее на руках, вы приобретаете весомый аргумент в разговоре со строителями.
Смета на строительство составляется уже после проработки эскизного и архитектурного проекта. Окончательная и содержащая в себе полную картину будущего сооружения, она полноправно входит в пакет документов рабочего проекта.
В сметную документацию включается расчет работ, материалов, транспорта (доставка, краны), необходимых для устройства:
- котлована;
- фундамента;
- несущих стен;
- облицовки фасадов;
- перекрытий;
- перегородок;
- кровли;
- отделки стен и перегородок;
- полов;
- потолков;
- заполнения оконных и дверных проемов изделиями;
- системы отопления;
- электрики;
- водоснабжения;
- канализации.
Строительство и смета неразрывно связаны друг с другом. От качества проработки проектно-сметной документации зависит срок окончания строительства и качество монтажа.
Теперь о кадровом вопросе. Квалифицированные исполнители нынче стоят дорого. По оценке специалистов, сегодня оплата работы составляет от 30 до 40% стоимости здания. При этом поручиться за добросовестность зодчих сложно. Без должного присмотра у вас в стене вместо каменной ваты может оказаться пенопласт, вместо двух слоев краски - один и т. д. Поэтому договор о сотрудничестве со строительной бригадой следует составлять на поэтапное выполнение работ с обязательством выплат за каждый из них. Такая форма позволит сократить расходы, а в случае чего - прервать контракт, если качество работ вас не удовлетворяет.
ХРОНОЛОГИЯ РАБОТ ОТ ФУНДАМЕНТА ДО ОБЛИЦОВКИ
Строительство дома ведется в несколько этапов. Первый этап включает в себя планировку территории и нулевой цикл: производится подсыпка-выемка грунта (иногда намыв территории), делается фундамент (чаще столбчатый, состоящий из железобетонной плиты и колонн), устраивается подвал, если он предусмотрен проектом. Словом, строится та часть здания, которая будет находиться ниже уровня земли или вровень с ней. Стоимость работ составит от 4000 у. е. за подготовку площадки и от 100 у. е. за 1 кв. м. фундамента (включая стоимость материалов).
Второй этап - это основная часть строительных работ: возведение строительной коробки (стены с наружной отделкой, перекрытия с черновой стяжкой, проложенные в стенах инженерные коммуникации, окна, наружные и балконные двери, а также кровля). Стены возводят из кирпича, дерева, бетона, пеноблоков и др. Традиционный кирпичный вариант - наиболее дорогостоящий из всех возможных, так как на стандартный дом может уйти до 40 тысяч штук по 3-5 грн/шт. Выбор кровельных материалов огромен - от самого простого и дешевого шифера (от 6 у. е. за 1 кв. м.) до меди, керамической черепицы и модного нынче камышового покрытия (30-70 у.е. за 1 кв. м.).
Стоимость работ второго этапа начинается от 120 у. е. за 1 кв. м.
Работы третьего этапа - это внутренняя отделка здания, завершающая все основные работы по дому, и установка предусмотренного проектом инженерного оборудования. Стоимость таких работ - от 150 у. е. за "квадрат". Благоустройство участка осуществляется на следующем, четвертом этапе. Виды работ зависят от желания заказчика, что на стадии проектирования фиксируется в проекте благоустройства участка. Как правило, к минимуму работ по благоустройству относят установку ворот, калиток, скамеек, беседок, прокладку дорожек, разбивку газонов и цветников, посадку зеленых насаждений, организацию освещения территории и монтаж поливочных систем.
по материалам публикаций каталогов "Дом.ua" и "Украинского строительного каталога" (Украина, Киев)